In 1995, când Jim Brainard, pe atunci avocat, a luptat în alegerile primare republicane pentru a deveni primarul orașului Carmel, Indiana, orașul său era o suburbie modestă a orașului Indianapolis, cu o populație de aproximativ 35.000 de locuitori. Plimbându-se prin cartierele sale de locuințe întinse și vorbind cu locuitorii despre ce își doreau pentru orașul lor, a descoperit o temă. Oamenii spuneau lucruri de genul: „Aș vrea să pot merge pe jos până la un restaurant”. După ce a câștigat alegerile primare, știind că nu va întâmpina prea multă opoziție la alegerile generale, dl Brainard s-a dedicat studierii planificării urbane. „Am o teorie conform căreia arhitectura noastră a devenit foarte plictisitoare și proastă cam în momentul în care ne-am urcat cu toții în mașini și am încetat să ne mai plimbăm și să ne uităm la ea”, spune el.

De când dl Brainard a devenit primar, populația din Carmel aproape s-a triplat, ajungând la peste 100.000 de persoane. Cu câteva decenii în urmă, avea doar un mic „district istoric” central. Acum are un adevărat „centru” plin de apartamente, restaurante și magazine, precum și un auditoriu de muzică de lux și două teatre. În timpul verii, familiile se învârt pe biciclete pentru a viziona filme pentru copii proiectate pe un ecran într-o nouă piață. Străzile din apropiere sunt mărginite de case terasate care seamănă cu cele victoriene, chiar dacă au fost construite în acest secol. Vizitatorii pe jos nu trebuie să traverseze întinderi enorme de asfalt pentru a ajunge oriunde.

Majoritatea americanilor locuiesc acum în suburbii. Dar, în timp ce locuitorii acestora se schimbă la fel ca și America, devenind mai diverși, mai în vârstă și cu o gamă mai largă de venituri, multe dintre suburbii în sine abia dacă s-au schimbat în ultimele decenii. Cele mai multe locuințe noi din America sunt construite fie în cartiere complet noi la marginea marilor orașe, fie în apartamente în centru. Cu toate acestea, cu ajutorul unor politici adecvate, suburbiile americane ar putea produce mult mai multe locuințe, susține Alan Mallach, membru al Centrului pentru Progresul Comunității, o organizație non-profit. Acestea dispun de mai mult teren, sunt aproape de locurile de muncă și au deja infrastructura pusă la punct. Carmel oferă lecții despre cum se poate realiza acest lucru. Este, de asemenea, un studiu de caz despre puterea enormă pe care o poate avea un singur primar pentru a crea schimbări, dacă acesta poate să le vândă.

Cheia puterii domnului Brainard a fost nu numai realizarea faptului că mulți oameni doresc să trăiască în cartiere mai ușor accesibile pe jos, ci și faptul că asigurarea acestora poate economisi bani pentru oraș. Suburbiile cu densitate scăzută costă mult pentru întreținere: atunci când casele sunt mai îndepărtate una de alta, au nevoie de drumuri și conducte de canalizare mai lungi, iar gunoierii trebuie să călătorească mai mult între fiecare dintre ele. Construirea unui singur kilometru de drum poate costa 15 milioane de dolari și trebuie întreținut. În schimb, un bloc nou de apartamente contribuie mult mai puțin la cheltuielile unui oraș, dar locuitorii acestora plătesc în continuare impozite pe proprietate. Chiar și casele cu terase costă mult mai puțin.

În ultimii 20 de ani, Carmel a profitat de acest lucru, folosind „finanțarea creșterii impozitelor”. Pentru a ilustra modul în care funcționează acest lucru, dl Brainard indică un centru comercial învechit pe care orașul l-a cumpărat. Cei nouă acri de teren, dintre care cea mai mare parte este folosită pentru parcare și este goală o mare parte din timp, generează în prezent aproximativ 61.000 de dolari în venituri fiscale în fiecare an. Orașul colaborează cu un dezvoltator care îl va reconstrui cu apartamente de cinci etaje și magazine, cu parcare subterană. Acest lucru costă mult la început (orașul trebuie să subvenționeze parcarea pentru a atrage dezvoltatorii), dar dl Brainard estimează că, atunci când va fi gata, va genera 3 milioane de dolari pe an din impozitele pe proprietate. Chiar și după plata împrumutului, orașul va rămâne cu o sumă considerabilă. „Extinderea ucide orașele”, spune el.

Spre deosebire de suburbiile din locuri precum New Jersey sau din afara Washingtonului, Carmel se densifică fără a beneficia de un sistem de transport public regional decent. Acest lucru necesită ascunderea mașinilor în subteran. Dar aceasta aduce și una dintre celelalte inovații ale domnului Brainard, sensul giratoriu. Orașul are acum 145 de astfel de sensuri giratorii, mult mai multe decât orice alt oraș american. Pentru că încetinesc mașinile și fac „T-Coliziunile „cu oase” sunt mai puțin probabile, sensurile giratorii sunt mai sigure. Rata deceselor în trafic din oraș este la o cincime din rata la nivel național. Dar pentru că mașinile nu rămân blocate la semafoare, sensurile giratorii cresc și capacitatea. Acest lucru permite orașului să se dezvolte fără a fi nevoie să își lărgească drumurile. În câteva locuri, chiar le-a îngustat. A redus unul care trece prin centru de la cinci benzi la doar două benzi. Acum, orașul vinde t-tricouri care se laudă cu sensurile sale giratorii.

Cât de mare ar putea deveni Carmel? La această întrebare, dl Brainard remarcă în glumă că Manhattan-ul suportă 1,6 milioane de oameni pe jumătate din suprafața sa. Creșterea de 30 de ori a populației ar putea fi dificilă: chiar și cu garaje subterane și sensuri giratorii, toate acele mașini tot ocupă spațiu. În realitate, Carmel seamănă mai degrabă cu o versiune mai bogată a lui Milton Keynes, un oraș de 200.000 de locuitori din sudul Angliei care este, de asemenea, renumit pentru sensurile sale giratorii. Dar creșterea funcționează. Atrași de noii locuitori, angajatorii s-au mutat și ei, iar acum mai mulți oameni fac naveta la serviciu în Carmel decât pleacă din el în fiecare zi. În contextul în care locuințele devin din ce în ce mai puțin accesibile în marile orașe, iar multe suburbii se luptă cu costurile infrastructurii îmbătrânite, Carmel oferă un model promițător de îmbunătățire. Câțiva primari ar putea face o excursie în Indiana pentru a vedea cum se face acest lucru. ■